Kostenbeispiel: Fertighaus
Beispielsituation:
- Fertighaus mit 140 m² Wohnfläche auf Bodenplatte
- mittlere Preisklasse (2.750 EUR pro m²), mehrgeschossig
- Grundstücksgröße 1.100 m², durchschnittliche Bodenqualität, durchschnittliches Preisniveau
- Einrichtung: mittleres Einrichtungsniveau, wertig
- Gestaltung der Außenanlage: preisbewusst, wertig
| Posten | Preis |
|---|---|
| Grundstückskosten | 352.000 EUR |
| Nebenkosten Grundstück | 42.300 EUR |
| Fertighaus | 385.700 EUR |
| Bodenplatte | 10.200 EUR |
| Baunebenkosten | 65.400 EUR |
| Einrichtung | 54.500 EUR |
| Außenanlage | 27.500 EUR |
| Gesamtkosten | 937.600 EUR |
| ohne Grundstückskosten | 543.300 EUR |
| Baukosten je m² Wfl. | 3.880,71 EUR pro m² |
Alle Kosten für das Fertighaus
Die Kaufpreise für kostengünstige Fertighäuser liegen zwischen 2.000 und 2.500 EUR pro m² Wohnfläche. Die mittlere Preisklasse liegt zwischen 2.500 und 3.500 EUR pro m² Wohnfläche, teure Fertighausmodelle können auch über 4.000 EUR pro m² Wohnfläche kosten.
Ein schlüsselfertiges Fertighaus mit 120 m² Wohnfläche kostet demnach in der günstigen Preisklasse 240.000 bis 300.000 EUR, in mittlerer Preisklasse 300.000 bis 420.000 EUR und als Luxus-Ausführung bis zu 500.000 EUR und mehr. Die Preise lassen sich dabei nicht an bestimmten Ausstattungsmerkmalen festmachen – auch vergleichbare Hausmodelle verschiedener Anbieter können preislich oft weit auseinander liegen.
Diese Kosten sind dabei nur der Kaufpreis für das Haus selbst – beim Bau eines Fertighauses müssen daneben noch weitere Kostenpositionen berücksichtigt werden.
- Grundstückskosten und Nebenkosten beim Grundstückskauf
- Kosten für Keller oder Bodenplatte
- Baunebenkosten
- Kosten für die Einrichtung und Ausstattung des Hauses
- Kosten für die Gestaltung der Außenanlage
- spätere Betriebskosten
Der Aufbau eines Fertighauses geht erstaunlich schnell
Grundstückskosten und Nebenkosten beim Grundstückskauf
Grundstückskosten. Der deutschlandweite Durchschnittspreis für ein Baugrundstück liegt bei 272,87 EUR pro m² (Stand: 2023).
Das ist allerdings nur der Durchschnitt über ganz Deutschland gerechnet – je nach Lage des Grundstücks und Ort gibt es eine enorme Schwankungsbreite bei den Preisen, die tatsächlichen Kosten für ein zum Bauen geeignetes Grundstück können im Einzelfall von 75 EUR pro m² bis zu 1.700 EUR pro m² reichen.
Das Flächenbundesland mit den durchschnittlich teuersten Grundstückspreisen ist übrigens Bayern, im Durchschnitt am günstigsten sind Baugrundstücke im Schnitt in Sachen-Anhalt.
Der wichtigste Einflussfaktor für den Grundstückspreis ist die allgemeine Lage des Grundstücks (Ort, Stadt/Land), daneben spielen aber auch die individuell vorhandene Infrastruktur (Verkehrsanbindung, Nähe zu Kita/Schulen und Geschäften des täglichen Bedarfs) sowie die Größe, der Zuschnitt, die Bodenbeschaffenheit und der Erschließungszustand des einzelnen Grundstücks eine wichtige Rolle für den Preis.
Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten. Die Grunderwerbssteuer ist eine Steuer, die beim Kauf eines Grundstücks an den Staat zu bezahlen ist. Sie ist je nach Bundesland unterschiedlich, nach einigen Erhöhungen in den letzten Jahren liegt sie in allen Bundesländern zwischen 5 und 6,5 % des Kaufpreises. Lediglich in Bayern werden immer noch 3,5 % Grunderwerbssteuer vom Land verlangt.
Die für die Eintragung ins Grundbuch an den Notar und das Grundbuchamt zu entrichtenden Kosten können je nach benötigten Nebenleistungen etwas variieren (Grundschuldbestellung, Notoranderkonto, Wegerechte, etc.), machen aber in den meisten Fällen aber zwischen 1,5 – 2,5 % des Kaufpreises aus.
Maklergebühren. Beim Grundstückskauf sind die Maklergebühren frei verhandelbar, anders als beim Kauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern ist auch die Aufteilung der Maklercourtage zwischen Käufer und Verkäufer Verhandlungssache.
Übliche Provisionen bewegen sich zwischen 3 und 6 % des Kaufpreises zzgl MwSt., die Maklergebühren können zwischen Verkäufer und Käufer geteilt werden, in einigen Fällen muss auch der Käufer sämtliche Gebühren übernehmen. Wer den Makler mit der Suche nach einem Grundstück selbst beauftragt, muss in jedem Fall die gesamte Maklercourtage als Käufer selbst bezahlen.
Der Makler erhält normalerweise 3 bis 6% des Kaufwertes
Bodenuntersuchung, Vermessung. Die Kosten für die Vermessung eines Baugrundstücks bewegen sich durchschnittlich bei Grundstücken üblicher Größe zwischen 500 und 3.000 EUR. Die Vermessungskosten zählen gewöhnlich allerdings zu den Baunebenkosten, da sie in Verbindung mit dem Amtlichen Lageplan und somit dem Bauantrag stehen. Mehr Informationen zu den Kosten erhalten Sie in unserem Artikel Grundstück vermessen: Kosten.
Die Bodenuntersuchung (Baugrunduntersuchung) stellt nicht nur einen Kostenfaktor, sondern auch eine wertvolle Information für den Bauherrn dar: sie gibt Aufschluss über die Tragfähigkeit des Baugrunds, die für die Planung des gesamten Bauvorhabens maßgeblich ist. Zudem lassen sich auch eventuelle Altlasten im Boden feststellen, deren teure Beseitigung ein Grund sein kann, vom Grundstückskauf gegebenenfalls zurückzutreten oder den Kaufpreis grundlegend neu zu verhandeln.
Die Kosten für die vorgeschriebene Baugrunduntersuchung bewegen sich in den meisten Fällen zwischen 1.000 und 2.500 EUR, können in problematischen Einzelfällen aber auch deutlich höher liegen. Ausführliche Informationen zu den Kosten und Kostenfaktoren finden Sie in unserem Artikel Bodengutachten: Kosten.
Erschließungskosten. Wenn ein Grundstück nicht voll erschlossen angeboten wird (alle nötigen Anschlüsse liegen bereits an der Grundstücksgrenze), muss mit zusätzlichen Kosten für die vollständige Erschließung des Grundstücks gerechnet werden.
Im Durchschnitt bewegen sich diese Kosten im Einzelfall zwischen 10.000 und 25.000 EUR, sie sind aber abhängig von der individuellen Erschließungssituation auf dem jeweiligen Grundstück sehr variabel. Detaillierte Informationen zu den Kosten und den Kostenfaktoren bei der Erschließung eines Grundstücks finden Sie in unserem Artikel Grundstück erschließen: Kosten.
Gegebenenfalls Kosten für Herstellen der Bebaubarkeit. Vorhandene Altlasten im Boden, Schadstoffbelastungen im Erdreich oder eine sehr geringe Tragfähigkeit des Untergrunds können in Einzelfällen immense Kosten nach sich ziehen, um das Grundstück überhaupt bebaubar zu machen, etwa durch einen Bodenaustausch. Wie hoch die zu erwartenden Kosten sind, richtet sich dabei nach der individuellen Einzelsituation.
Zum reinen Kaufpreis des Grundstücks kommt also in nahezu allen Fällen noch ein Aufschlag von 10 – 15 % des Kaufpreises, in Einzelfällen auch noch mehr.
Kosten für Keller und Bodenplatte
Fertighaus-Preise gelten immer ab Oberkante Bodenplatte / Kellerdecke. Für die Kosten eines Kellerbaus bzw. die Herstellung einer Bodenplatte muss man als Bauherr zusätzlich aufkommen.
In vielen Fällen stellt sich die Frage, ob sich die Mehrkosten für Kellerbau (durchschnittlich 200 – 400 EUR pro m²) gegenüber der Bodenplatte überhaupt lohnen.
1 m² Kellerfläche kostet damit durchschnittlich zwischen 200 und 400 EUR, im Keller lassen sich dann problemlos Wirtschaftsräume, der Heizraum und Lagerräume unterbringen. Entsprechende Flächen im Haus unterbringen zu müssen ist erheblich teurer (2.000 bis 4.000 EUR pro m²). Die Unterkellerung sorgt darüber hinaus für einen höheren Wiederverkaufswert und bietet bei erhöhtem Flächenbedarf eine relativ kostengünstige und einfache Möglichkeit, einen benötigten zusätzlichen Raum im Haus unterzubringen – die Kosten für einen nachträglichen Dachgeschossausbau oder Aufwand und Kosten für einen nachträglich errichteten Anbau sind häufig weitaus höher.
Kosten für die Bodenplatte. Für die Herstellung einer Bodenplatte liegen die Vollkosten, also inklusive der erforderlichen Erdarbeiten, durchschnittlich zwischen 100 und 250 EUR pro m². Spezielle Ausführungen können im Einzelfall auch teurer sein. Detaillierte Informationen zu den Kosten finden Sie in unserem Artikel Bodenplatte: Kosten pro m².
Die Kosten für die Bodenplatte liegen bei mindestens 100€ pro qm
Kosten für einen Kellerbau. Beim Bau eines Kellers sind – je nach Ausführung – gewöhnlich Mehrkosten von 200 – 400 EUR pro m² gegenüber der Bodenplatte zu rechnen. Umfangreiche Informationen zu den Kosten des Kellerbaus finden Sie in unserem Artikel Keller:Kosten
Baunebenkosten
Zu den Baunebenkosten zählen alle Kosten, die im Vorfeld oder in Verbindung mit dem Bauvorhaben anfallen.
Das sind etwa zuallererst die Nebenkosten für die Baufinanzierung (Kosten für Finanzierung, Kreditgebühren, etc.), danach dann die Kosten für den Bauantrag und die Baugenehmigung inkl. der Planungskosten, die Kosten für Baustrom und die Kosten für Bauwasser, die Kosten für die Bauvertragsprüfung, die Kosten für eine Bauherrenversicherung.
Die professionelle Baubegleitung kann entweder vom beauftragten Architekten oder durch einen extern beauftragten Gutachter erfolgen. Die Kosten für die Baubegleitung sollte man dabei nicht unterschätzen. Im Einzelfall können noch weitere Kosten hinzukommen, etwa die Kosten für eine Risikolebensversicherung, erforderliche Rechtsberatung oder andere Nebenkosten
Als Richtwert werden für die Baunebenkosten gewöhnlich 15 – 20 % der Gesamtbaukosten genannt, summiert man alle Kosten, kommt man bei vielen Bauprojekten am Ende auf noch höhere Kosten.
Kosten für die Einrichtung und Ausstattung des Hauses
Selbst im schlüsselfertigen Einfamilienhaus kann man noch nicht einziehen – weil noch die Möblierung fehlt. Welche Kosten die Einrichtung des Hauses verursacht, hängt weitgehend von den persönlichen Vorstellungen ab. Die Kosten für die Einrichtung werden allerdings im Vorfeld häufig unterschätzt.
Um ein Haus mit 5 Zimmern wohnlich und einigermaßen wertig einzurichten, sollte man von mindestens 15.000 bis 20.000 EUR ausgehen. Dazu kommen dann noch die Kosten für die Küchenzeile und die Sanitäreinrichtung. Mit Kosten von Mindestkosten von 30.000 EUR sollte man also auf jeden Fall auch bei sehr geringen Ansprüchen kalkulieren. Bei gehobenen Ansprüchen kann die Einrichtung auch bis zu 80.000 EUR und mehr verschlingen.
Bei größerer Wohnfläche oder einer vorhandener Einliegerwohnung erhöhen sich die zu kalkulierenden Kosten natürlich entsprechend. Wer es besonders luxuriös möchte, wird sich mit den Kosten für einen Indoor-Pool oder ähnlichen Ausstattungen dann ganz schnell in einem völlig anderen Kostenbereich bewegen.
Die Kosten für die Innausstattung sind nicht zu unterschätzen
Kosten für die Gestaltung der Außenanlage
Zur Außenanlage gehört alles rund um das Haus: von den Kosten für die Einfriedung über die Kosten für die Rasenanlage bis hin zu den Kosten für die Gartenplanung und den Kosten für das Anlegen des Gartens.
Ebenfalls einkalkuliert werden sollten die Kosten für eine Garage oder alternativ der Preis für ein Carport, die Kosten für das Pflastern der Einfahrt oder für eine andere Art der Befestigung im Bereich der Einfahrt.
Bei einer anspruchsvolleren Gartengestaltung kommen gegebenenfalls noch die Kosten für einen Terrassenbau, die Kosten für das Fundament eines Gartenhauses und die Kosten für das Gartenhaus selbst, die Kosten für das Anlegen eines Gartenteichs oder die Kosten für die Errichtung einer Gartenmauer hinzu.
Die Kosten für die Außenanlage richten sich im Einzelfall weitgehend nach der Grundstücksgröße und den eigenen Ausstattungswünschen – bei üblichen Ausstattungen bewegen sich die Kosten aber im Durchschnitt bei 5 – 15 % der Gesamtbaukosten. Das ist allerdings nur ein sehr grober Richtwert. Detaillierte Informationen und einige Kostenbeispiele finden Sie in unserem Artikel Außenanlage: Kosten
Spätere Betriebskosten
Eine Übersicht über die später zu leistenden Betriebskosten sollte man sich bereits vor dem Bauvorhaben verschaffen, schließlich muss man diese Kosten später für lange Zeit monatlich schultern.
Zu den Nebenkosten gehören die jährlich zu entrichtende Grundsteuer, die Kosten für Strom, Wasser, Abwasserbeseitigung und Heizung, die kommunalen Gebühren (Müllgebühren, Straßenreinigung) aber auch Posten wie eine selbst festgesetzte Instandhaltungsrücklage , (sehr empfehlenswert, als Berechnungsgrundlage Hauspreis * 0,02 EUR pro Jahr).
Häufig ist es sinnvoll bei der Ermittlung der Baukosten auch die Betriebskosten für das erste Jahr nach dem Einzug einzukalkulieren, um sich etwas finanziellen Spielraum zu verschaffen.
Kostenunterschiede zu anderen Bauformen
- Planbarkeit der Kosten
- Einschränkungen bei der Gestaltung
- kurze Bauzeit
- geringere Wertstabilität
Planbarkeit der Kosten
Beim Fertighaus kommt „alles aus einer Hand“, mit dem Kaufpreis sind die gesamten Baukosten sicher abgedeckt. Kostenüberschreitungen durch einzelne Gewerke sind – anders als beim Massivhaus – nur sehr unwahrscheinlich. Die Kosten für den Fertighausbau lassen sich damit gut kalkulieren.
Einschränkungen bei der Gestaltung
Die Auswahl an Fertighäusern ist sehr groß und viele übliche Bedürfnisse lassen sich durch die Auswahl des passenden Hausmodells realisieren. Wirklich individuelle Gestaltungswünsche können aber problematisch werden. Ein individuell geplantes Massivhaus lässt sich dagegen exakt auf Ihre Wünsche und Bedürfnisse abstimmen.
Kurze Bauzeit
Die Bauzeit ist beim Errichten eines Fertighauses deutlich kürzer als beim Bau eines individuell geplanten Massivhauses. Verzögerungen beim Bau treten – anders als beim Massivhaus – deutlich seltener auf.
Eine geringere Bauzeit sorgt auch für niedrigere Kosten: man kann schneller einziehen, zahlt nicht über viele Monate Miete weiter und die Baunebenkosten sinken etwas.
Die kurze Bauzeit ist ein großes Plus beim Fertighaus
Geringere Wertstabilität
Massivhäuser erzielen gewöhnlich höhere Verkaufspreise als Fertighäuser. Das liegt auch daran, dass Fertighäuser in Summe gesehen eine etwas geringere Beständigkeit und Lebensdauer aufweisen als ein gepflegtes Massivhaus.
Eigenleistungen nur über Ausbauhaus oder Bausatzhaus möglich
Während beim Massivhaus Eigenleistungen individuell eingeplant werden können – je nach vorhandenem Zeitbudget und Fähigkeiten – sind beim Fertighaus Eigenleistungen in größerem Umfang nur dann möglich, wenn man sich für ein Ausbauhaus oder ein sogenanntes Bausatzhaus entscheidet.
In beiden Fällen können die zu leistenden Arbeiten allerdings die eigenen Fähigkeiten und das eigene Zeitbudget deutlich überschreiten. Zudem steigt das Risiko, bei der Ausführung Fehler zu machen, die später auf eigene Kosten teuer behoben werden müssen und den Wert des Hauses schmälern.
Kostenbeispiel aufwändige Ausführung
Beispielsituation:
- Fertighaus mit 140 m² Wohnfläche auf Keller (hochwertiger Kellerbau)
- gehobene Preisklasse (3.850 EUR pro m²), mehrgeschossig
- Grundstücksgröße 1.500 m², niedrige Bodenqualität, hohes Preisniveau
- Einrichtung: gehobenes Einrichtungsniveau, wertig
- Gestaltung der Außenanlage: gehoben
| Posten | Preis |
|---|---|
| Grundstückskosten | 975.000 EUR |
| Nebenkosten Grundstück | 146.250 EUR |
| Fertighaus | 539.000 EUR |
| Bodenplatte | 15.400 EUR |
| Mehrkosten Keller | 42.500 EUR |
| Baunebenkosten | 113.400 EUR |
| Einrichtung | 72.000 EUR |
| Außenanlage | 65.000 EUR |
| Gesamtkosten | 1.968.550 EUR |
| ohne Grundstückskosten | 847.300 EUR |
| Baukosten je m² Wfl. | 6.052,14 EUR pro m² |
Kosten reduzieren beim Fertighaus
Um die anfallenden Kosten zu reduzieren und unnötige Kosten zu vermeiden, gibt es mehrere Möglichkeiten:
- Ausbauhaus oder Bausatzhaus in Betracht ziehen: erforderliche Fähigkeiten und ausreichendes Zeitbudget sollten vorhanden sein
- preisbewusste Einrichtung und Außengestaltung: in diesen Punkten lassen sich häufig mehrere zehntausend Euro sparen, auf hochwertige Qualität sollte dabei dennoch nicht verzichtet werden
- eigene Bedürfnisse ermitteln: Flächenbedarf, Raumnutzung, individuelle Vorstellungen genau festlegen
- umfassende Preisvergleiche: oft erhebliche Preisunterschiede bei ähnlichen Häusern verschiedener Anbieter
- Vertragsbedingungen genau prüfen (lassen): Rechtsberatung ist sinnvoll
- umfassende Baubegleitung in Anspruch nehmen: erleichtert das Durchsetzen von Gewährleistungsansprüchen und Ansprüchen zur Mängelbehebung später erheblich
- Eigenleistungen neben dem Bau einplanen: z. B. Bodenplatte, Gartengestaltung
FAQ
Was kostet ein Fertighaus?
In unserem Beispiel fallen für den Bau des Fertighauses mit 140 m² Wohnfläche Gesamtkosten von 3.880,71 EUR pro m² Wohnfläche an (Grundstückskosten nicht eingerechnet). Die Kosten für ein Fertighaus richten sich jedoch immer stark nach der individuellen Ausführung – weitere Kostenbeispiele finden Sie in unserem Artikel.
Welche Kostenunterschiede gibt es zu Massivhäusern?
Im Hinblick auf die Bauzeit, die Planbarkeit der Kosten und die Wertstabilität zeigen sich beim Fertighaus deutliche Kostenunterschiede zum Massivhaus. Auch im Hinblick auf Eigenleistungen und individuelle Gestaltungsmöglichkeiten gibt es Unterschiede. Mehr zu den einzelnen Unterschieden können Sie in unserem Artikel nachlesen.
Wie lassen sich beim Fertighaus Kosten sparen und unnötige Kosten vermeiden?
Die wirksamste Maßnahme. Mehr Tipps um die Gesamtkosten niedrig zu halten, ist die Wahl eines Ausbauhauses oder eines Bausatzhauses. Vor dem Kauf sollten zudem die eigenen Anforderungen möglichst genau festgelegt werden. Umfassende Preisvergleiche und eine umfassende Baubegleitung helfen dabei, unnötige Kosten zu vermeiden. Mehr Tipps zum Kostensparen finden Sie in unserem Artikel.
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