Kostenbeispiel: Garage zum Wohnraum umbauen
Beispielsituation:
- ungeheizte gemauerte Garage auf ausreichend stabilem Fundament
- direkter Zugang vom Haus aus (Garagenanbau)
- Flachdach (sanierungsbedürftig), Dacherneuerung mit Wärmedämmung
- Außenwände mit WDVS (Wärmedämmverbundsystem)
- Einbau von 3 Fenstern durchschnittlicher Größe (inkl. Fensterkosten, durchschnittlicher Preis)
- Fußbodenaufbau mit Schüttung, Trockenestrich und Laminat
- Erweiterung der Fußbodenheizung
- Elektroinstallation
- Garagengröße: 28 m²
- Planung mit Architekten, alle Leistungsphasen beauftragt
- keine Eigenleistungen
Posten | Preis |
---|---|
Planung/Genehmigung | 6.315,19 EUR |
Maurerarbeiten | 1.750 EUR |
Fenstereinbau | 1.950 EUR |
Fußbodenaufbau | 2.560 EUR |
WDVS | 7.975 EUR |
Dachsanierung | 6.260 EUR |
Elektroinstallation | 1.150 EUR |
Heizungserweiterung | 3.460 EUR |
Gesamtkosten | 31.420,19 EUR |
je m² Wohnraum | 1.122.15 EUR pro m² |
Notwendige Voraussetzungen für den Umbau
Eine Garage einfach als Wohnraum zu nutzen ist in Deutschland nicht erlaubt. Jeder Wohnraum, in den Gesetzestexten als „Aufenthaltsraum“ bezeichnet, muss bestimmte Anforderungen erfüllen. Die Anforderungen sind je nach geltender Landesbauordnung in jedem Bundesland leicht unterschiedlich.
Grundsätzliche Eignung. Damit eine Garage überhaupt als Wohnraum genutzt werden kann, muss sie in der Landesbauordnung festgelegte Mindestanforderungen erfüllen. Das betrifft 3 wichtige Punkte:
1. ausreichende lichte Höhe (gemessen vom fertigen Fußboden bis zur Decke) in den meisten Bundesländern zwischen 2,30 und 2,40 m
2. ausreichende Belichtung, je nach Bundesland müssen alle Fensterflächen zusammengenommen mindestens 1/8 bis 1/10 der Raumgrundfläche erreichen
3. eingehaltene Grenzabstände, hier gelten unterschiedliche Regelungen, da in manchen Fällen bei Garagen Grenzbebauung oder das Unterschreiten der Mindestgrenzabstände erlaubt ist, bei Wohnräumen dagegen nicht. Steht die Garage direkt an der Grundstücksgrenze oder mit zu geringem Abstand zur Grundstücksgrenze, bleibt kein Platz mehr für eine Außendämmung, eine Nutzung als Wohnraum ist damit nicht möglich.
Ein weiterer Punkt ist die Bauweise der Garage. Bei einer gemauerten Garage wird ein Umbau problemlos machbar sein, bei Fertiggaragen aus Stahl und Holz sind die erforderlichen Umbauarbeiten häufig nur mit erheblichen Schwierigkeiten oder überhaupt nicht möglich. Fundament und Dach müssen ebenfalls geeignet sein.
Voraussetzungen für die Dämmung. Beim Umbau einer Garage zu einem Wohnraum müssen die Voraussetzungen des GEG (Gebäudeenergiegesetzes) in vollem Umfang erfüllt werden. Die erforderlichen Mindest-Wärmedurchgangswerte (U-Werte) für Fußboden, Außenwände und Dach müssen erreicht oder unterschritten werden. Für alle eingebauten Fenster gelten ebenfalls die Mindestanforderungen im GEG.
Bauantrag und Antrag auf Nutzungsänderung. Beide Anträge sind zwingend erforderlich.
Kostenbestandteile
- Kosten für Planung und Baugenehmigung
- Kosten für das Verschließen der Garagentoröffnung
- Kosten für Estrich und Fußbodenaufbau
- Kosten für den Einbau zusätzlicher Fenster
- Kosten für den Einbau einer Tür (bei freistehender Garage)
- Kosten für die Wärmedämmung
- Kosten für die Dachsanierung / Dachdämmung
- Kosten für die Innenraumgestaltung
Kosten für Planung und Baugenehmigung
Die Kosten für eine Baugenehmigung und die Planungskosten beim Architektenallein sind häufig bereits sehr hoch. Klicken Sie auf die jeweiligen Links, um mehr über die Kosten zu erfahren.
Kosten für das Verschließen der Garagentoröffnung
Das Garagentor muss entfernt werden, die Toröffnung mit einer geeigneten Methode verschlossen werden. Welche Methoden infrage kommen, hängt von der Bauweise der Garage ab.
Kosten für Estrich und Fußbodenaufbau
In vielen Fällen verfügen Garagen über keinen ausreichenden Bodenaufbau. Die einfachste Lösung ist der Einbau eines Trockenestrichs samt Ausgleichsschüttung und Wärmedämmung. Darüber muss ein Bodenbelag eingebaut werden. Eine wasserführende Fußbodenheizung (Heizungserweiterung) kann dabei direkt mit eingebaut werden. Klicken Sie auf die jeweiligen Links, um mehr über die Kosten zu erfahren.
Bei der Planung des Bodenaufbaus ist darauf zu achten, dass die erforderliche lichte Höhe in der Garage nicht unterschritten wird.
Kosten für den Einbau zusätzlicher Fenster
Die Größe der Fensteröffnungen sollte zusammengenommen mindestens 12,5 % der Raumgrundfläche betragen. Mit welchen Kosten für Fenster zu rechnen ist, können Sie in unserem Artikel Fenster einbauen: Kosten ausführlich nachlesen.
Kosten für den Einbau einer Tür (bei freistehender Garage)
Mit welchen Kosten Sie rechnen müssen, können Sie ausführlich in unserem Artikel Haustür einbauen: Kosten nachlesen.
Kosten für die Wärmedämmung
Die Außenwände der Garage müssen nach GEG-Vorgaben gedämmt werden. Die einfachste Lösung ist ein Wärmedämmverbundsystem (WDVS). Eine weitere mögliche Lösung ist das Anbringen von Isolierklinkern, das gegebenenfalls mehr Eigenleistung ermöglicht. Eine Übersicht über alle Möglichkeiten und Kosten finden Sie in unserem Artikel Außenwand dämmen: Kosten
Kosten für die Dachsanierung / Dachdämmung
Die meisten Garagen haben ein Flachdach, Steildächer sind eher die Ausnahme.
Flachdach. Beim Flachdach muss mit den Kosten einer Sanierung und Abdichtung, meist aber mit den Kosten für einen Neuaufbau samt Dämmung gerechnet werden.
Steildach. Beim Steildach werden in den meisten Fällen die Kosten für eine Dachdämmung zu kalkulieren sein.
Kosten für die Innenraumgestaltung
Je nach gewünschtem Wohnkomfort fallen für die Innenraumgestaltung noch weitere Kosten an: Kosten für einen Innenputz, Kosten für Malerarbeiten, Kosten für den Einbau von Zwischenwänden und Kosten für Innentüren.
Kosten für den Elektroanschluss und die Heizungserweiterung
Welche Kosten für die Erweiterung der Heizung und den Einbau der Elektroinstallation anfallen, hängt von der Art der vorhandenen Heizung und den örtlichen Gegebenheiten ab. Die Kosten müssen immer im konkreten Einzelfall kalkuliert werden.
Kosten senken
Um die Baukosten zu reduzieren und unnötige Kosten zu vermeiden, gibt es einige Möglichkeiten:
- Eigenleistungen einplanen: erhebliches Sparpotenzial, Möglichkeiten zu Eigenleistungen bieten sich bei vielen Arbeiten
- kostenbewusst planen: durch möglichst einfache Ausführung und Verzicht auf übermäßig hochwertige Ausstattungen lassen sich die Gesamtkosten deutlich senke
- andere Möglichkeiten zur Erweiterung in Betracht ziehen: Dachausbau, Kellerausbau
FAQ
Was kostet es, eine Garage zu einem Wohnraum umzubauen?
Die Kosten für den Umbau einer Garage zum Wohnraum lassen sich nicht pauschal beziffern – sie hängen allein von der Bauweise der Garage und den örtlichen Gegebenheiten sowie den eigenen Ausstattungswünschen ab. Eine Aufstellung der notwendigen Arbeiten und ein Kostenbeispiel finden Sie in unserem Artikel.
Was bestimmt vor allem die Kosten beim Umbau einer Garage zum Wohnraum?
Neben den bereits vorab anfallenden Kosten für Planung und Baugenehmigung muss mit Kosten für das Verschließen der Garagentoröffnung, Kosten für Wärmedämmung, Dachsanierung und Fußbodenaufbau sowie mit Kosten für den Einbau von zusätzlichen Fenstern und Kosten für Heizungsanschluss und Elektroinstallation gerechnet werden. Mehr zu den einzelnen Kostenbestandteilen erfahren Sie in unserem Artikel.
Wie lassen sich die Kosten senken?
Beim Umbau sollte möglichst kostenbewusst geplant werden. Eigenleistungen helfen, die Kosten so niedrig wie möglich zu halten, bei vielen Arbeiten besteht eine Möglichkeit dazu. Mehr Tipps um die Kosten zu senken finden Sie in unserem Artikel.